Najlepszą i sprawdzoną metodą uniknięcia kłopotów w nowym mieszkaniu jest jak najszybsze dokończenie wszystkich formalności: odbiór mieszkania, zapłacenie notariuszowi za sporządzenie aktu i odprowadzenie podatków do budżetu państwa w należnej kwocie. Tyle odnośnie teorii, bo w praktyce bywa różnie i nie zawsze na czas.
O czym zatem należy pamiętać, aby nie zrujnować domowych finansów przez brak ubezpieczenia mieszkania albo posiadanie niepełnego rozszerzenia takiej polisy w razie wystąpienia szkody?
Co to jest stan deweloperski?
Na początku dobrze jest ustalić podstawowe pojęcia. W Polsce najpopularniejszą formą sprzedaży mieszkania, bez względu na pochodzenie z rynku wtórnego czy pierwotnego, jest lokum w stanie deweloperskim. Stan deweloperski to pojęcie dość płynne, ponieważ każdy deweloper zapewnia odmienne warunki, jak wykończenie ścian i podłóg, czy obecność drzwi wewnętrznych.
Sytuację można porównać do wynajmu domu czy mieszkania – bardzo trudno znaleźć pomieszczenie pozbawione wyposażenia łącznie z meblami i armaturą sanitarną, choć w dalszym ciągu oferta dotyczy wynajmu.
Zdarza się, że następuje moment, w którym świeżo upieczony właściciel mieszkania (jeszcze bez aktu notarialnego) odbiera lokum, ale nie może w nim zamieszkać, bo dookoła budynku trwają prace wykończeniowe innych mieszkań czy przyległego terenu. Wtedy również może dojść do przykrych w konsekwencji zdarzeń losowych, które są w stanie pozbawić nowych lokatorów perspektywy zamieszkania na swoim - ubezpieczenie mieszkania a stan deweloperski – te kwestie nadzy uwzględnić dopiero po wizycie u notariusza, który sporządza akt własności.
Na korzyść właściciela mieszkania przemawia obowiązek dewelopera, który musi precyzyjnie określić stan, w jakim będzie oddawał powierzchnię mieszkalną z chwilą przekazywania kluczy.
Podstawą jest odbiór techniczny budynku mieszkalnego. Po tym czasie deweloper występuje o ustanowienie samodzielności kolejnych lokali (mieszkań). Bez zachowania tej procedury mieszkanie nie może zostać sprzedane. Ostatnim krokiem jest przystąpienie do podpisania aktu notarialnego.
Mieszkanie z rynku pierwotnego
Przykład z jednego z forów: Pan Tomasz podobnie jak wielu jemu podobnych jest w trakcie nabywania mieszkania z rynku pierwotnego. Mieszkanie jest po odbiorze, ale brakuje jeszcze finalizacji kupna u notariusza. Dodatkowo budynek nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie, więc nie może być mowy o jego nawet tymczasowym zajmowaniu. Pan Tomasz zastanawia się czy ubezpieczenie mieszkania przed podpisaniem aktu notarialnego jest możliwe.
Pytanie brzmi – kto wówczas jest odpowiedzialny za mieszkanie i tym samym powinien ubezpieczyć nieruchomość? Z jednej strony po odbiorze odpowiedzialnym wydaje się być kupujący, który jednak nie może zamieszkać … Kto ma rację?
Najpierw warto rozróżnić rodzaje ubezpieczenia: całego budynku, w którym znajduje się mieszkania i samego lokalu mieszkalnego, w tym jego wyposażenia. W pierwszym przypadku polisa jest opłacana przez faktycznego właściciela, którym jest deweloper. W drugim – ubezpieczenie może, ale nie musi być zawarte na wniosek posiadacza, który fizycznie odebrał lokal, posiada klucze i prowadzi prace wykończeniowe. Wówczas będzie obowiązywać opcja ubezpieczenia budynku w budowie, która po odbiorze technicznym będzie mogła zostać przekształcona w zwykłe ubezpieczenie nieruchomości.
Przykład idzie z OWU
Można też skorzystać z właściwej klauzuli ubezpieczenia. TU Gothaer proponuje dodatkową umowę na budynek mieszkalny bez pozwolenia na użytkowanie. Przedmiotem ubezpieczenia jest sam budynek mieszkalny oraz do wyboru stałe elementy wnętrz. Zakres polisy obejmuje zdarzenia losowe – łącznie 20, w tym m.in. przepięcia (szkody elektryczne), akty wandalizmu, zalanie oraz pożar. Ubezpieczający, za zapłatą dodatkowej składki, może dodatkowo ubezpieczyć szkody będące bezpośrednim następstwem powodzi oraz mienie, które znajduje się w miejscu ubezpieczenia nieużytkowanym dłużej niż 90 dni.
Jednocześnie Gothaer wyłącza z odpowiedzialności następujące szkody:
- spowodowane błędami w sztuce budowlanej, wadami konstrukcyjnymi, materiałowymi i projektowymi,
- powstałe w przedmiocie ubezpieczenia oraz znajdującym się w nim mieniu na skutek awarii instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych, które nie zostały poddane częściowym odbiorom technicznym,
- spowodowane prowadzeniem budowy niezgodnie z zatwierdzonym projektem.
